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本文来源：时代财经作者：童洁
图片来源：视觉中国
2021年房地产行业被低气压所笼罩，许多地产人回顾刚刚过去的一年，都会忍不住感叹一声：“太难了”。
克而瑞公布了一组数据，纵观TOP200房企的整体表现，4成房企累计业绩同比降低，全年销售目标完成率平均值为88%。要知道，2016至2020年，房企全年销售目标完成率均值从未跌破100%这条线，这一数字意味着，已经有房企开始原地踏步，甚至走下坡路。
中指院经过统计也得出结论，2021年，百强房企平均销售增速仅为4.2%，与2018年40%左右的水平相去甚远。随着房企增速大幅度下滑，房企阵营发生变化，除销售规模3000亿以上阵营增加了一家房企之外，1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿几个阵营的房企数量都在减少。
毫无疑问，房地产行业又经历了一次壮烈的洗牌，这一年，地产人满眼尽是乌云。不过，就像一位TOP10房企员工对时代财经所说，“世间万物本是守恒存在，有人哭就有人笑”，阴天之外，局部晴朗的天气也并非不存在。
有房企还在冲刺
每年的年初都是检验上一年成果的时间，尽管2021年已经有不少房企拒绝喊口号、定目标，但2021年的状态和成绩都会从数据中体现出来。
中指院称，2021年，百亿企业增速分布呈现“倒V形”，增势最为凶猛的不再是头部那些大牌房企，反而是处于腰部300-500亿阵营的房企取得了更好的成绩。此外，1000-3000亿和500-1000亿阵营的中上游房企，也不乏凭借深耕重点城市而保持了业绩的稳定增长。
从32家公布了年度销售目标的房企来看，绿城、华润、滨江、正荣、越秀地产、大发等房企的销售目标完成率均在100%以上。这其中，绿城、滨江的大本营在杭州，吃到了杭州市场这一轮红利，此前滨江董事长戚金兴就向媒体坦言，今年滨江得以保持增长的原因就是重仓大本营杭州。
越秀地产的重点则放在大湾区。2021年上半年，越秀地产是广州市场的“拿地大户”，第一批集中供地中就斩获7宗地块，整个大湾区的土地储备更是占据其总土储的一半。去年8月中期业绩会时，越秀地产董事长及执行董事林昭远透露，越秀地产前7个月的销售中，广州的占比超过了50%。
如果不以完成全年销售目标为参考值，百强房企中还有很多增长迅猛的房企。克而瑞发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，建发房产以1711.3亿的销售成绩排在榜单第21位，而上一年建发房产的排名是第31位，一年时间，其业绩增长约32%，排名上升了10个位次。
卓越的排名跨度更大，由2020年的第44位跃升到2021年的第31位，销售业绩由994.1亿增长至1250.3亿，整体业绩增幅虽不及建发房产，却也达到约26%的水平。
前述TOP10房企员工认为，2021年还能继续“笑”的房企大致分为两类，一类是负债较低且实力雄厚的国企、央企，另一类是处于中下游还想冲一把的民营企业，它们往往有着更开阔的思维，善于借助合作伙伴的力量，关键时刻也舍得及时“断臂”。
昔日“黑马”业绩大滑坡
相比业绩增长的房企还能保持相对轻松自若的状态，一些出现危机的房企就笑不出来了。
克而瑞研究报告提到，2021年，仅TOP20房企中就有恒大、绿地、世茂、阳光城、富力地产等房企的业绩出现不同程度的下滑，其中恒大的业绩降幅最大，为39%，其余几家房企的业绩降幅在10%-20%之间。
相对应的，前20强，甚至前10强名单也发生变化。恒大由2020年的第2位降至第5位；2019年重新回到前10强阵营的世茂再次掉出队伍，排到了第12位；阳光城销售额从2146亿下滑至1838亿，排名下滑1位，至第19位。
前述TOP10房企员工表示，2021年在维持正常运营的情况下，业绩与2020年持平就已经称得上是不错的表现。“2021年销售端遇到的问题主要来自于房贷收紧和热点城市的调控，政策面的改变导致部分计划在2021年入市销售的项目未能如期拿到预售证，网签周期较以往更长一些，回款存在滞后。”
不过，在其看来，2021年债务问题引发的流动性危机才是“压死”房企的最后一根“稻草”。
如其所言，去年销售出现负增长的名单中，有多家房企存在流动性风险。近几个月来，世茂高管几番就债务问题与投资者进行沟通，同时出售资产加速回笼资金，阳光城和富力也因迫在眉睫的债务问题进入紧急状态。
更加突出的案例是曾经被誉为“黑马”的新力，其在2021年经历了销售额和行业排名的断崖式下滑。克而瑞榜单显示，2020年，新力的年销售额为1196.4亿，但是到了2021年，其全年销售额缩水至815.1亿，排名由35位直接滑落到第51位。
新力的滑坡之路从2021年8月市场上传出其票据逾期、拒付开始。彼时，市场中充满“新力爆雷”的声音，新力掌门人张园林还亲自向投资者进行解释，但到了9月，新力一笔金额为3874万元的到期债务逾期未偿还，这颗“雷”终究还是被引爆。
此后，新力的债务问题持续恶化，12月，新力对外披露境内债逾期金额高达63.94亿元，并确认10月到期的一笔2.5亿美元债务违约。严峻的债务危机下，新力旗下正在开发的项目屡屡传出停工的消息，销售端同样受到极大影响，陷入僵局。
“身处同一个行业，看到同行出现危机，自己不害怕是不可能的。可以看到，今年下半年的土地市场，很少能看到‘踩线’的房企了，大家都在守住最后的防线。”前述TOP10房企员工称，2021年减少拿地意味着可售货值将减少，其预计2022年房企的销售增速将进一步放缓。
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恒大海花岛39栋楼被责令拆除：多次被点名相关部门仍为其补办环评手续，海南省委原常委“借岛发财”被判无期
近日，海南省儋州市综合行政执法局的一份行政处罚（限期拆除）决定书，将风雨飘摇中的恒大集团再次送上热搜。
决定书提到，恒大童世界集团旗下的儋州信恒旅游开发有限公司项目——海花岛2号岛其中的39栋楼，总建筑面积434941.46平方米，因违法取得的规划许可证已被撤销。并责令该公司10日内拆除上述违法建筑物，逾期执法局将组织拆除。
“违法取得的规划许可证已被撤销”一句话概括了官方责令拆除建筑物的原因，九派新闻通过实地探访的海花岛业主了解到，这并不是该项目第一次被罚被停被点名，一切动作都早有预警。责令拆除的39栋楼已停工，钢筋杂草遍地、居民游客围观。据界面新闻最新消息，通往该地块的路段均被拦截，现场工作人员透露，从1月4日开始已不让非工作人员进入。
1月3日晚，恒大集团在海花岛旅游度假区官微发布《致海花岛业主的一封信》，信中称，2021年12月30日，儋州市综合行政执法局下发了海花岛39栋建筑《行政处罚（限期拆除）决定书》，引起了广大业主的高度关注。
现将海花岛相关情况告知如下：该决定书仅针对位于2号岛的2-14-1地块39栋楼，不涉及海花岛其他地块，也就是不涉及60567户已收楼业主及628户未收楼业主的地块和楼宇。公司将按照决定书的指引，积极沟通、妥善处理。
儋州市政府相关负责人回应界面新闻时表示，恒大已于1月4日申请了行政复议，1月5日省政府会就社会舆论关注的重点进行统一回应。
【1】项目此前被多次点名，生态环境部门为其补办环评手续
前述业主告诉九派新闻，看到这组建筑群如今破败的景象，觉得很遗憾。“想想当初2015年海花岛开售之时，场面别提多火爆。恒大包飞机，让全国各地的购房者来儋州签约，当时真可以用人山人海来形容。”
同时她提到，恒大这个项目在之前的几年里都被点名处罚过，走到这一步也是在劫难逃、早有预警的。
九派新闻查阅资料发现，2018年8月18日，该项目曾因为“未办理环评文件”就擅自在2017年3月提前开工建设，被处罚了5万元。
2019年恒大再次被处罚了约2.15亿元，并且勒令停工建设，同年撤销了“建筑工程施工许可证”的决定。
2020年12月27日，海南省继续要求海花岛实施“双暂停（停工停售）”，因为项目造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏。
儋州市人民政府发布的《关于落实<海南省贯彻落实习近平总书记对海南生态环境保护重要批示精神专项整改方案>整改任务完成情况的公示》提到，儋州市已于2020年5月10日对39栋住宅建筑下达停工令，项目全面停工；并依法依规暂扣39栋住宅建筑2宗施工许可证。2020年5月11日收回39栋住宅建筑预售许可证，项目全面停售；并依法依规对39栋住宅建筑5宗预售许可证进行吊销。
同月31日，儋州市人民政府发布的《儋州市贯彻落实中央第三生态环境保护督察组督察报告整改方案》显示，儋州市虽于2017年8月至2018年6月间，对其未批先建等违法行为进行了处罚，但却放任企业继续施工。截至督察时，规划修编尚未获批，恒大海花岛公司于2018年在海花岛继续新建39栋住宅建筑，儋州市生态环境部门还为其补办环评手续。
【2】“借岛发财”的亿元巨贪或是违法建筑的纵容者
“海花岛提前开工、未批先建、放任企业施工、补办环评手续”等种种行为是否有迹可循？
九派新闻注意到早前的一则判决：据广州市中级人民法院，2020年12月3日，广东省广州市中级人民法院公开宣判海南省委原常委、海口市委原书记张琦受贿案，对被告人张琦以受贿罪判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；对其受贿违法所得及孳息予以追缴，上缴国库。张琦当庭表示服从判决，不上诉。
经审理查明：2005年至2019年，被告人张琦利用担任海南省三亚市人民政府副市长、三亚市委副书记、海南省儋州市委副书记、儋州市人民政府市长、儋州市委书记、海南省委常委、三亚市委书记、海口市委书记等职务上的便利，为相关个人和单位在土地开发、项目承揽、工程推进等事项上提供帮助，直接或者通过特定关系人非法收受他人财物，折合人民币共计1.07亿余元。
公开信息显示，2019年9月，经党中央批准，中央纪委国家监委对张琦严重违纪违法问题立案审查调查。经查，张琦涉嫌受贿犯罪，长期利用职务上的便利，为相关企业和个人在承揽工程项目、变更土地性质、土地征收拆迁等方面提供帮助，直接或通过家人非法收受财物上亿元，其中绝大部分为党的十八大后收受。2020年2月，经中央纪委常委会会议研究并报中共中央批准，决定给予张琦开除党籍、开除公职处分。
2021年1月27日，中央纪委国家监委网站发布文章，通报张琦在工程建设领域腐败问题案例，提出纠正“坐地生财”、“借岛发财”，并强调要严防项目建起来、干部倒下去。
文章称，张琦深耕海南30余年，是党的十八大以来被查处的第一个海南本土成长起来的中管干部。他滥用公权、以权谋利，巧立名目填海造地、违规开发，把土地资源变成肆意切割的蛋糕、捞钱赚钱的工具，是“靠地敛财”“坐地生财”“借岛发财”的典型。
一是大肆填海造地、违规开发，捞取政治资本。张琦政绩观严重错位，好大喜功，为尽快捞政绩、谋升迁，不惜牺牲土地、海洋资源和生态环境。任儋州市委书记时，违规推动海花岛项目，涉及填海总面积783公顷。在他的极力推动下，儋州市政府及海洋部门通过“化整为零”的方式，将填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，使得不过关的项目得以推进，该禁止的项目得以审批，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被永久破坏。
二是以项目带土地，帮助企业“跑马占地”。张琦在担任三亚市委书记期间，打着新能源汽车的幌子，帮助私营企业主违规获得17.4万平方米的国有建设用地使用权，通过调高房地产用地比例谋取私利。2010年至2018年间，张琦帮助多名私营企业主在儋州、三亚、海口违规取得土地近7000亩。其中，帮助某地产商违规设置排他性竞买人条件，违法获取土地1000多亩，占用地质公园、生态林地，给国家造成数十亿元损失。
